宅建の勉強部屋

今夜は自己契約と双方代理について勉強します♪


Ａが土地を買ってくれる人を探しているとします。

そこで、Ｂに土地を買ってくれる人をＡの代わりに探して欲しい。

と言ったとしましょう。

この場合、代理人になってしまったＢが土地を買うとこはできません！（自己契約といいます）

なぜなら、Ｂは自分の利益のために、安くでしか契約しようとはしないからです。

そのため、契約してしまっても自己契約の場合、無効になります。

でも、ここでＡが「いいよ〜〜」と承認してくれるか、追認してくれれば自己代理でもＯＫです♪



また、土地を売りたいＡの代理人であるＢが、土地を買いたいＣの代理人を引き受けることはできません。（双方代理といいます）

でも、この場合もＡＣ両者の承諾があれば双方代理でもＯＫです！！！

Aだけとか、Cだけという片方が承認していない場合はダメですよ〜〜

久しぶりに更新になってしまいました。。。

う〜〜ん、一日サボるとダメですね〜〜〜（笑）

ズルズルサボってしまいます。。。σ(^_^;)アセアセ...

なので皆さんは短くてもOKなので続けることを目標にがんばりましょう！！！


ではでは、本題です♪


代理人のことについて勉強していました。

では、代理人って具体的に何をするって決められてない場合はどんな権限があるんでしょう？？？

・保存行為（修理したりすること）
・利用行為（賃貸に出したりして利用すること）
・改良行為（壁紙をいいものに代えたりすること）

この３つができます！！！



あ、、、簡単＆短すぎ？？？（笑）

代理人には未成年者を含む制限能力者でもなれます。

その場合の考えかたですが、

制限能力者で勉強したとおり、制限能力者が行った契約は取り消す事、または無効にしたりすることができますが、制限能力者が代理人の場合は、制限能力者の契約ではなく、制限能力者に代理を頼んだ人が契約者になってしまいます。なので、制限能力者が代理で契約を結んだ場合は取り消したりすることはできません！！！

例えば、Ａが未成年者Ｂに代理を頼んでＣと土地の売買の契約を結びに行かせたとします。
Ｃは、契約に来たＢが未成年者だと思って、予定の金額より高くで土地を売ったとしたら、それはＢを代理人に選んだＡに落ち度があるので取り消す事はできません。

また、Ｂが保護者の承諾を受けずに代理人になっていた場合でも、契約を結んだ本人はＡになるので契約は取り消す事ができません！！！

代理ってよく使う言葉ですよね♪
簡単に言うと、あなたの代わりの人ってことです。
で、その代わりの人がしてきた契約はあなたの契約になってしまいます。

例えば、Ａは東京に住んでいて毎日とっても忙しいけど、大阪にとってもいい条件の不動産を見つけたとします。
とても購入したい！！！でも交渉に行ったり契約をしに行ったりする時間が取れない場合、大阪に住んでいるＢに代理人として交渉・契約をしに行ってもらいます。
これが代理です☆
そして、Ｂが行った契約はＡが行った契約ということになります！

そして、Bが代理で行った契約を取り消すことができるのはAです！

では、Ｂが行う契約について、詐欺や強迫にあったらどうなるでしょう？？

Ｂが詐欺や強迫にあった場合は、Ａが詐欺、強迫にあったことと同じ事になってしまいます！！
なのでＡに契約を無効にしたりする権利があります。


あと、Ｂが注意しないといけないことなんですが、契約を結ぶ相手方（Ｃ）には必ず
「Ａの代理で来ました！」
と言わなきゃいけません！！！

この「Ａの代理で来ました！」ということを顕名（けんめい）といいます。

ちゃんとCに自分がAの代理ですっていうことを言わないと、Cは解らないので、Cからしてみれば、Bが契約をしにきたものとして、Bと契約を結んでしまいます！！！
でも、Cが「BがAの代理できている」ということを知っていた場合は、顕名をしなくてもAが契約者となる。

心裡留保っていうのは冗談で言った契約のことで、冗談で言っていても、相手が善意無過失で本気にしてしまったら、冗談ですまされなくなる！！

つまり冗談で言ったのに有効になってしまう！！！

でも、例外として本当は冗談と見抜いていたり（悪意）うっかり信じていた（善意有過失）場合は無効となる。

心裡留保が無効になった場合は善意の第三者には対抗できないことになっています。

例えば、Aが持ってる1億円の土地をBに冗談で
「Bになら5千万円で売ってやるよ！」
と言ってしまった場合、Aは冗談のつもりだったけど、Bは何も知らずに（善意無過失）それを信じて契約を進めてしまったら、それはAがBに信じるような冗談を言ったのでAが悪い！！っていうことで、Bは本当に5千万円で土地を契約することができるようになる！！

でも、それがBは冗談だって解っていたり、知らなくてもうっかり信じていた場合はBも悪いので無効になってしまう。

また、Bが悪意だったり、善意有過失で契約が無効になる場合でも、善意の第三者に転売してしまっていたら心裡留保の無効を対抗できなくなる。
第三者が悪意だったら心裡留保の無効を主張できる！！

つまり、虚偽表示のときと同じです♪